Günün Önemli Haberleri Yargıtay'dan kiracıları ilgilendiren emsal karar! Ev sahibinden depozito oyunu 31.10.2026 - 08:48 Son Güncelleme 31.10.2026 - 08:48 Yarına Sözümüz Var! Küresel Dijital Dönüşüm ve Teknoloji Partneri Türk Telekom
Ancak ev sahibinin depozitoyu istediği gibi kullanması veya herhangi bir gerekçe göstermeden bu parayı elinde tutması mümkün değil. Türk Borçlar Kanunu, kiracının sorumluluklarını ve güvence bedelinin hangi koşullarda iade edilmesi gerektiğini açık şekilde düzenliyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin son yıllarda verdiği kararlar da bu konuda kiracıların dikkat etmesi gereken önemli ayrıntıları ortaya çıkarıyor. Avukat Gizem Gonce, depozito iadesine ilişkin merak edilen soruları yanıtlayarak hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hukuki yükümlülüklerini değerlendirdi.
DEPOZİTO NEDİR, EV SAHİBİ HANGİ DURUMLARDA İADE ETMEK ZORUNDA?
Depozito, Türk Borçlar Kanunu'nda güvence bedeli olarak tanımlanıyor. Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya taşınmaza kusurlu kullanımı nedeniyle zarar vermesi ihtimaline karşı alınan bu bedel, ev sahibinin belirli alacaklarını güvence altına alıyor.
Avukat Gizem Gonce, kira sözleşmesinin sona ermesi, taşınmazın tahliye edilmesi ve anahtarların teslim edilmesinin ardından kiracının sorumluluğunda herhangi bir borç veya zarar bulunmuyorsa depozitonun iade edilmesi gerektiğini belirtiyor.
Ev sahibinin depozitodan kesinti yapabilmesi için ise gerçek bir alacağının bulunması ve bu alacağın hukuki dayanağını ortaya koyması gerekiyor. Yalnızca ev sahibinin kendi değerlendirmesiyle depozitonun tamamını veya bir bölümünü alıkoyması hukuken yeterli görülmüyor.
Depozito uyuşmazlıklarında dikkat çeken kararlardan biri, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23 Eylül 2025 tarihli kararı oldu.
2024/3882 Esas ve 2025/4233 Karar sayılı dosyada Yargıtay, güvence bedelinin hangi şartlarda iade edilmeyebileceğine ilişkin önemli değerlendirmelerde bulundu.
Karara göre ev sahibinin depozitoyu iade etmemesi için kiracıdan kaynaklanan gerçek ve mahsup edilmesi gereken bir alacağının bulunması gerekiyor. Kiracının sözleşmeye aykırı davrandığına yönelik genel bir iddia, depozitonun tutulması için tek başına yeterli değil.
Yargıtay'ın bu yaklaşımı, depozitonun ev sahibinin kişisel tasarrufuna bırakılmış bir para olmadığını bir kez daha ortaya koyuyor.
EV SAHİBİ BOYA VE BADANA MASRAFINI DEPOZİTODAN KESEBİLİR Mİ?
Kiracıların evden çıkarken en sık karşılaştığı sorunlardan biri boya ve badana masraflarının depozitodan düşülmek istenmesi.
Ancak evin duvarlarının zamanla kirlenmesi, boyanın solması veya zeminin olağan kullanım nedeniyle yıpranması her durumda kiracının sorumluluğunda değerlendirilmiyor.
Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesine göre kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanması nedeniyle ortaya çıkan olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamıyor.
Buna karşılık kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanan kırık kapı, hasar görmüş dolap veya olağan kullanım sınırlarını aşan duvar zararları farklı değerlendiriliyor.
Bu tür durumlarda kiracının sorumluluğu gündeme gelebiliyor. Ancak ev sahibinin talep ettiği masrafın gerçek zarara dayanması ve kiracıya yüklenebilmesi gerekiyor.
EV SAHİBİ HASAR VAR DİYEREK DEPOZİTOYU VERMİYORSA NE YAPILMALI?
Kiracıların evden ayrılırken en fazla dikkat etmesi gereken konuların başında taşınmazın teslim sürecini belgelemek geliyor.
Avukat Gizem Gonce, evde hasar bulunduğunun ileri sürülmesi durumunda öncelikle söz konusu zararın gerçekten mevcut olup olmadığının, kiracının sorumluluğunda bulunup bulunmadığının ve onarım bedelinin belirlenmesi gerektiğini ifade ediyor.
Olağan bir incelemeyle tespit edilebilecek eksikliklerin zamanında bildirilmemesi, kiracının bu konudaki sorumluluğunu ortadan kaldırabiliyor.
Dolayısıyla ev sahibinin aylar sonra ortaya çıkarak daha önce bildirmediği her hasar iddiasının otomatik olarak kabul edilmesi mümkün değil.
Kiracıların hak kaybı yaşamaması için şu belgeleri saklaması önem taşıyor:
Depozito ödemesine ilişkin banka dekontlarını muhafaza etmek.
Depozito iadesinde en çok merak edilen konulardan biri de üç aylık süre uygulaması. Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi, güvence bedelinin bankada tutulmasına ilişkin hükümler içeriyor. Buna göre para olarak verilen güvence bedelinin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor.
Kanundaki düzenlemeye göre ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden üç ay içerisinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvence bedelini geri vermekle yükümlü oluyor.
Ancak uygulamada depozitonun çoğunlukla doğrudan ev sahibine elden veya banka havalesiyle verildiği görülüyor.
Bu durumda bankada tutulan güvence bedeline ilişkin üç aylık mekanizma doğrudan uygulanmıyor. Kiracı, depozito alacağını genel hükümler çerçevesinde ev sahibinden talep edebiliyor.
Bu nedenle depozitosunu geri alamayan her kiracının mutlaka üç ay beklemesi gerektiği şeklinde genel bir kural bulunmuyor.
EV SATILIRSA DEPOZİTOYU ESKİ EV SAHİBİ Mİ, YENİ EV SAHİBİ Mİ ÖDEYECEK?
Depozito konusunda en dikkat çekici hukuki sorunlardan biri de kiracının oturduğu evin satılması durumunda ortaya çıkıyor. Taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte kiracılar, daha önce ödedikleri depozitonun iadesinden hangi malikin sorumlu olacağını merak ediyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı dosyası bu konuda önemli bir değerlendirme içeriyor.
Somut olayda kiracı, evi kiralarken önceki malike 300 ABD doları depozito ödedi. Daha sonra taşınmaz satıldı ancak kiracıya güvence bedeli geri verilmedi.
İlk derece mahkemesi, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiği gerekçesiyle davayı önceki malik yönünden reddetti.
Ancak Yargıtay, depozitonun yeni malike devredildiğinin ispatlanması gerektiğine dikkat çekti. Önceki malikin, kiracıdan aldığı güvence bedelini yeni malike aktardığını kanıtlayamaması durumunda iade yükümlülüğünün devam edebileceği belirtildi.
Bu karar, evini satan malikin depozito sorumluluğundan kendiliğinden kurtulamayacağını ortaya koyması bakımından önem taşıyor.
Öte yandan kararın kanun yararına bozma niteliğinde olduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 363/2. maddesi gereğince somut davanın tarafları arasındaki sonucu değiştirmediği de belirtiliyor.
Evini tahliye etmesine rağmen depozitosunu alamayan kiracılar, öncelikle ödeme ve teslim sürecini kanıtlayan belgeleri bir araya getirmeli. Kira sözleşmesi, depozito ödeme dekontu, anahtar teslim tutanağı, tahliye tarihini gösteren belgeler, evin son durumuna ilişkin fotoğraflar ve ev sahibiyle yapılan yazışmalar hukuki süreçte önem taşıyor.
Kiracı öncelikle depozitonun iadesini yazılı olarak talep edebilir. Ev sahibinin ödeme yapmaması durumunda uyuşmazlığın niteliğine göre icra takibi veya alacak davası gündeme gelebilir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiği de unutulmamalı.
Depozitonun hangi para birimiyle ödendiği, sözleşmede yer alan hükümler, taşınmazın teslim tarihi ve varsa mahsup edilecek borçlar da değerlendirmede belirleyici oluyor.
Depozitonun tamamının ev sahibinde kalması için kiracının gerçekten sorumlu olduğu ve hukuken talep edilebilecek bir borcun veya zararın bulunması gerekiyor.
Ödenmemiş kira bedelleri, kiracıya ait olduğu ispatlanan faturalar ve kusurlu kullanım nedeniyle ortaya çıkan gerçek zararlar depozitodan mahsup edilebilecek kalemler arasında bulunabiliyor.
Ancak ev sahibinin herhangi bir hesaplama yapmadan veya somut bir gerekçe ortaya koymadan depozitonun tamamını alıkoyması hukuken kabul edilebilir bir uygulama değil.
Avukat Gizem Gonce, depozitonun ev sahibinin dilediği gibi elinde tutabileceği bir para olmadığını vurgulayarak kiracıların ve ev sahiplerinin yasal yükümlülüklerine dikkat çekiyor.
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren ödemelerin belgelenmesi, taşınmazın tahliyesinde teslim işlemlerinin yazılı olarak yapılması ve olası zararların somut biçimde ortaya konulması, tarafların yaşayabileceği uyuşmazlıkların önüne geçilmesinde büyük önem taşıyor.
